去年10月開始新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，成都第一次啟動了“限售”政策。這項政策明確規(guī)定，自4月12日實施之日起，在成都取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才可以轉(zhuǎn)讓。
??成都并非今年首個在國內(nèi)啟動“限售”政策的城市。自3月24日廈門今年首次出臺“限售”政策后，在一個半月的時間里，至記者截稿為止國內(nèi)已經(jīng)先后有包括廣州、珠海、揚州、常州等12個城市出臺了限售政策。
??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，今年一季度的調(diào)控，出現(xiàn)了與以往不同的新情形。諸多三四線城市加入限購、限貸行列，調(diào)控政策由環(huán)一線向其他區(qū)域擴(kuò)圍。另一個新情況是，從限購到限售，房地產(chǎn)調(diào)控拉長了調(diào)控鏈條，從單一的審查買入資格，到鎖定銷售時段。
??隨著“限售”范圍的擴(kuò)大，樓市的“流動性”，在某種意義上被暫時凍結(jié)。
??取得產(chǎn)權(quán)證后二至三年內(nèi)被限售
??雖然去年10月進(jìn)行調(diào)控后，半年多以來成都已三次對樓市調(diào)控升級，但啟動“限售”還是第一次。
??在4月12日成都城鄉(xiāng)房管局與成都金融辦、銀監(jiān)會四川監(jiān)管局、央行成都分行聯(lián)合發(fā)布的通知中，規(guī)定了六種房屋買賣無法辦理交易過戶手續(xù)的情形。除前五項為較常規(guī)的情況外，第六條中明確指出了一種全新情形：自2017年4月13日以后新購買的住房（含商品住房和二手住房）取得不動產(chǎn)權(quán)證書未滿3年的。
??獲得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿一定期限后方可交易，鎖定交易期限，并非成都一個城市。就在成都出臺“限售”政策的前一天，江蘇省揚州市剛剛出臺了限售政策。
??揚州市4月11日發(fā)布的政策顯示，揚州戶籍居民家庭在市區(qū)范圍內(nèi)擁有二套以上、非市區(qū)范圍內(nèi)有一套以上住房的，取得產(chǎn)權(quán)權(quán)益證未滿二年的，不得上市交易。
??這已經(jīng)是四月以來，江蘇省第三個出臺“限售”政策的城市了。
??4月8日常州對調(diào)控政策升級中，對獲得新房后再交易的期限進(jìn)行了鎖定：取得產(chǎn)權(quán)證后兩年方可上市交易。4月1日臨近上海市的江蘇省啟東市發(fā)文，自文件發(fā)布之日起非啟東戶籍居民在啟東購買新房的，自網(wǎng)簽之日起3年內(nèi)不得交易；購置二手房的，從產(chǎn)權(quán)變更之日起3年內(nèi)不得上市交易。
??實際上，自3月底“樓市四小龍”之一的廈門首次啟動“限售”政策以來，短短一個半月的時間里，全國已經(jīng)先后有12個城市加入到“限售”的行列中。
??3月24日廈門對樓市調(diào)控升級中，首次將“限售”作為調(diào)控的重要手段：新購住房獲得產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能交易。
??廈門“限售”政策明確，在嚴(yán)格執(zhí)行限購政策的基礎(chǔ)上，自3月25日起擁有廈門戶籍的成年單身(含離異)人士在廈門限購一套住房，這類人士新購住房在取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易；此外，即使是通過贈與方式將名下住房轉(zhuǎn)讓，再次獲得購房資格也需滿3年的期限。
??廈門可開啟了今年全國樓市調(diào)控“限售”的先河。廈門今年首次啟動“限售”后，福州、青島、福建長樂、東莞、惠州、珠海等城市，限售期限從2年到3年不等，連廣州也加入到“限售”政策的陣營中。
??從出臺“限售”的城市能級來看，除廣州為一線城市外，多數(shù)為二線及三線熱點城市；限售的范圍中包括成都、青島在內(nèi)的熱點城市，所涉及的多為長三角、珠三角等沿海或內(nèi)地地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市。
??調(diào)控路線轉(zhuǎn)戰(zhàn)“限售”
??從限購到限售，“限售”政策大有不斷擴(kuò)圍之勢。為何城市調(diào)控出現(xiàn)向“限售”轉(zhuǎn)向的情形，這一政策又將對樓市產(chǎn)生什么影響。
??雖然2017年成為房地產(chǎn)調(diào)控最為密集的年份之一，但房地產(chǎn)的熱度仍然處于相對高位。購房大軍從一線外溢到二線城市，再涌入環(huán)一線的三四線城市，也掀起了又一輪調(diào)控的高潮。
??“缺少投資渠道，使得財富人群買房的欲望不斷高漲。隨著樓市熱度傳導(dǎo)到熱點三四線城市，這些城市隨之引來了調(diào)控?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。
??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年3月以來地方調(diào)控頻率有增無減，共有41個省市出臺了67次調(diào)控，其中涉及限購限貸的調(diào)整有33次。
??顧云昌在4月13日的一場論壇上表示，單純的限購已經(jīng)難以抑制過熱的房產(chǎn)投資，引來了與“限”相關(guān)的不斷升級。
??“這輪政策的特點是，熱點城市出現(xiàn)以限購、限貸為主的 兩限升級 ?！鳖櫾撇硎荆本┏雠_“3·17樓市政策”后，熱點又出現(xiàn)“四限”的新方向：限買、限賣，在“限”字上做足文章進(jìn)行調(diào)控。
??丁祖昱認(rèn)為，隨著政策的不斷升級，市場正漸漸地從“買不到”，變成“無法買”、“不能賣”，未來還可能會變成“不想買”。
??對于不斷擴(kuò)圍的“限售”政策，第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級經(jīng)理張琳指出，該政策對樓市交易量的影響可能會大于業(yè)界當(dāng)前的預(yù)期。其原因在于，近期一些城市“限售”政策鎖定的交易期限，相當(dāng)于限制房地產(chǎn)的流動性，將增加投資樓市預(yù)期的不確定性。
??樓市活躍的原因除了市場普遍預(yù)期未來房價繼續(xù)上揚，房地產(chǎn)所具備的充裕流動性也是相當(dāng)重要的原因。
??一位研究人員表示，二手房市場的活躍，給房產(chǎn)變現(xiàn)帶來了很大的便利。房價上漲獲得預(yù)期收益后，買房者很容易變現(xiàn)。如果鎖定交易期限，相當(dāng)于已經(jīng)投入到樓市中的資金，在2到3年的時間里無法獲得流動性。
??在張琳看來，對買房者來說，限售政策相當(dāng)于將資金深沉2至3年，這對于自住買房來說影響不大。但對有投資意愿的買房人而言，除了需要考慮二三年后房價與當(dāng)前價格比較，還會考慮資金投入的使用效率等多方面因素。“綜合這些背景和市場因素，樓市的交易量，未來可能會出現(xiàn)一定幅度的下降?！睆埩毡硎?。
